Is de waarde van een horeca onderneming anti cyclisch?

"Je zal het wel druk hebben met al die horecabedrijven....", en "De één na de ander gaat zeker failliet?" , krijg ik erg veel te horen de laatste maanden van relaties en kennissen. Maar het tegendeel is waar! Er zijn er weinig deals in verkoop van ondernemingen, verhuur casco ruimten lukt wel (erg goed zelfs), beleggingen verkopen lukt prima, taxaties lopen lekker door; maar verkoop van die goed draaiende onderneming staat stil. Logisch ook, ondernemers hebben wel wat anders aan hun hoofd en weten ook dat ze nu in de markt niet het bedrag krijgen dat ze in een "normale" situatie zouden krijgen. Om iets te verkopen heb je -behalve een verkoper- een koper nodig en die zijn ook allemaal met andere zaken bezig: overleven, bestaande zaken in stand houden en even pas-op-de-plaats door op de centen te blijven zitten omdat niemand exact weet wat er gaat gebeuren en wanneer het "gewone" leven weer van start kan gaan (daarbij is er geen externe financiering te krijgen). Ander argument om nu niet te verkopen is dat de meeste ondernemers de overheidssteun verliezen bij verkoop en starters/kopers krijgen die steun niet. Opvallende gevolg is dat er bijna 15-20% minder horecabedrijven worden aangeboden op de diverse sites (waaronder horecasite.nl) en dat alle bedrijven veel langer te koop staan. Er is dus geen nieuw aanbod en het oude aanbod (pre-Corona) blijft staan, zeker als er geen prijs-aanpassing wordt gedaan. Het nieuwe aanbod moet goed/passend geprijsd zijn, anders heeft het geen zin om het in de markt te zetten.

In het verleden is al vaker gebleken dat de waarde van horeca-ondernemingen en -vastgoed (als zijnde exploitatiegebonden vastgoed) zich anti-cyclisch gedragen. Pas nadat de winsten-EBIDTA's van de bedrijven aantoonbaar beter waren (soms een jaar na een opleving) was de markt bereid een hogere prijs te betalen. Ook omdat dan de multiple door die koopbereidheid en financierbaarheid hoger werd, gingen prijzen omhoog. De waarde van horeca wordt immers vastgesteld door business valuation: EBIDTA x multiple.

In de huidige markt zie ik een verandering; door de onzekerheid, de afwijzing van financiering door banken, de terugvallende omzetten, stijgende kosten en dus dalende EBIDTA's is er direct invloed op de prijzen zichtbaar. Al zou je theoretisch zeggen: neem 2-3 jaar in het verleden en de toekomst mee. Dan zou het -nu in te schatten 1,5 jaar- omzet- en rendementsverlies slechts een beperkte invloed moeten hebben op de prijsvorming (-/-10 tot -/-20%). Maar dat werkt helaas niet zo, de emotie van kopers en verkopers, de financierbaarheid (nauwelijks aanwezig), de onzekerheid naar de toekomst werken mee op het andere punt van de waardering: de multiple. In deze multiple zit een disconteringsfactor waarbij rente, winst en brancherisico meespelen. Die wordt door de markt bepaald, als ik nu een thermometer in de markt stop dan is die factor bijna de helft van wat deze was voor de Covid-19 crisis.

Daaruit blijkt dat in deze crisis de waarde van horeca-ondernemingen zich pre-cyclisch gedraagd (helaas...).
Zodra de kasgelden weer stromen en er voldoende vooruitzichten zijn zullen zowel de EBIDTA's en de multiples zich weer herstellen, ik denk -en hoop- dat we zomer/herfst 2023 weer een "normale" markt zien in de horecamakelaardij.

Lukas Arends RM RT
Senior Horecamakelaar
Register Taxateur 

Terug naar overzicht